Mietvertrag: a lakás jogszabályi hatálya
Mielőtt az irat kauciót vagy a szerződés időtartamát tárgyalják, fontos válaszolni egy dologra, amely Ausztriában mindent meghatároz: vajon az adott lakás teljes, részleges vagy egyáltalán nem esik az Mietrechtsgesetz — a lakásbérlési törvény, rövidítve MRG — hatálya alá. Ez nem formálisan a jogászoknak szóló technika, hanem gyakorlati vizsgálat, amely meghatározza a bérleti díj felső határát, a szerződés megengedett időtartamát és azt, hogy a tulajdonos mennyire könnyen tudja felmondani a szerződést idő előtt.
A törvény három rendszert különböztet meg. Teljes hatály (Vollanwendungsbereich) azokat az épületeket foglalja magában, amelyekben több mint két bérleti lakás van, és 1945 előtt épültek: korlátozottan megállapított bérleti díj az ingatlan kategóriája vagy az Richtwert szerint, szigorú feltételek a tulajdonos által történő felmondásra, kötelező bírósági kilakoltatási eljárás. Részleges hatály (Teilanwendungsbereich) az később épített épületekre vonatkozik, különösen az állami lakástakarékossággal finanszírozottakra: a bérleti díj szabadon egyeztethető, de a felmondás elleni védelem és egyéb garanciák továbbra is érvényesek. Teljes kivétel (Vollausnahme) — azok az épületek, amelyekben csak egy-két lakás van, családi házak, szolgálati lakások: itt a bérleti díj, az időtartam és a felmondási feltételek majdnem teljes egészében a szerződés szövegét követik.
Ugyanaz a Mietvertrag egy teljes hatály alá tartozó épületben és egy teljes kivételben lévő épületben teljesen más szintű védelmet ad a bérlőnek — bár a szöveg majdnem azonosnak tűnhet.
Jogi tanács. Mielőtt aláírja a szerződést, derítsön fel az épület építési évét és az abban lévő bérleti lakások számát — ez a módja annak, hogy megtudja, melyik bérleti díj törvényes, és mi történik, ha a tulajdonos idő előtt felmondani szeretne. A szerződés szövege önmagában nem elegendő: az ügyrend az épület jellemzőit követi.
Az Ausztriában működő magánszemélyek és vállalkozások általános jogi támogatásának áttekintése, beleértve a lakhatási kérdéseket, a Dorosh & Partners Ausztriában oldalon elérhető.
Kaution: kaution és visszatérítése
A Kaution — a kaution, amelyet a tulajdonos jogosult követelni a kár vagy nem fizetett számlák biztosítékául. A gyakorlatban a kaution nagysága általában egy-három havi bérleti díj közös költség nélkül, bár a teljes kivételben lévő lakásokban az anyagok technikailag szabadon megállapodhatnak máshogy — a gyakorlatban azonban ritkán haladja meg a hat hónapot.
A kaution tulajdonosának azt úgy kell elhelyeznie, hogy ne keveredjen össze a saját pénzével, és lehetőség szerint kamatozzon — a bírósági gyakorlat gondos kezelést követel a kaución, nem pedig egy fiókban való tárolást. A bérleti viszony befejeződése után a kaution visszafizetésre kerül, a dokumentáltan igazolt kár kivételével az általános kopáson túl, valamint a nem fizetett bérleti díj vagy közös költség megelőlegezése nélkül.
Mit kell tennie az odaköltözéskor és az elköltözéskor
- Készítsen írott jegyzőkönyvet a lakás állapotáról — Übergabeprotokoll — fényképekkel az odaköltözéskor, és ismételje meg ezt az eljárást az elköltözéskor.
- Rögzítse a műszerek leolvasásait az odaköltözés napján és az elköltözés napján.
- Kérjen írásos megerősítést a kaution összegéről és annak visszafizetésének módjáról — banki átutalás útján, nem pedig készpénzben nyugta nélkül.
- Tegyék meg a bérleti díj és közös költség fizetési bizonylatait az egész bérleti időszak alatt.
A normál kopás — kifakuló festék, elhasználódott padló — nem indok a kaution visszatartására: a tulajdonos csak valódi károkat követelhet ezen felül. A kaution visszafizetésének indokolatlan késedelme magyarázat nélkül vagy összeg visszatartása dokumentáció nélkül — alap a lakásbérleti vitákat kezelő szervhez fordulásra (lásd az alábbi vitákról szóló rész).
Betriebskosten: mi tartozik a közös költségbe
A Betriebskosten — az épület üzemeltetési költsége, amelyet a tulajdonos jogosult a bérlőkre áthárítani az ingatlan területével arányosan. Az olyan lakásokban, amelyek legalább részben a törvény hatálya alá esnek, az, amit beleszámítani lehet, pontosan meghatározott: épület biztosítása, vízellátás és csatornázás, szemétkihordás, kéménytisztítás, közös területek tisztítása és világítása, liftüzemeltetés, házkezelő díja — Hausverwaltung — és föld adó. Az épület nagyobb javítása, a portás magánszükségletei vagy a tulajdonos saját adminisztrációs költségei nem tartoznak ide.
Havonta a bérlő előleget fizet — Akonto — és a tulajdonos kötelezően évente, általában június vége előtt a következő évre, teljes számítást kell adnia a korábbi év tényleges költségeiről — Betriebskostenabrechnung. A bérlő jogosult az eredeti számlák megtekintésére, amely alapján a számítás készült, és vitathatja az összeget, ha nincsenek bizonyítékok, vagy a megengedett lista tartalmazza a költségeket.
Jogi tanács. Az éves Betriebskosten nyilvántartás olyan dokumentum, amelyet évente meg kell vizsgálni, nem pedig «később» félretehet. Az által hibásan bevont költségek napra, ismétlődik év után év végig ellenőrzés nélkül, idejekorán vastag összeggé válik, amelyet jóval nehezebbül lehet visszakapni, mint egy szinopszist megfelelő időben vitatnia.
Külön téma a közvetítő jutaléka, Provision. 2023. július 1-étől Ausztriában érvényes az «az fizetett, aki megbízta az ügynöket» elve: ha az ingatlan keresése és szállítása az ügynök által történt a tulajdonos megbízásán, a tulajdonos fizet jutalékot, nem a bérlő, aki csak meghallotta a hirdetést. A bérlő csak akkor fizet jutalékot, ha saját maga bérelt meg ügynököt egy konkrét lakás kereséséhez.
Meldezettel: lakcímbejelentés tulajdonosi aláírással
Ausztriában az odaköltözés után 3 munkanapon belül be kell jelenteni az állandó lakcímet a Meldeamt vagy a Magistratisches Bezirksamt irodájában, a várostól függően. A bejelentést az Meldezettel formán kell kitölteni, és itt egy olyan pont léphet fel, amely gyakran meglepetésként éri a bérlőket: az ürlapot nem csak az, aki bejelentkezik, hanem az is aláírja, aki a szállást biztosítja — Unterkunftgeber, azaz a tulajdonos.
A tulajdonos aláírása nélkül az Meldezettel formán nincs lehetőség a címbejelentésre, és az igazolt cím nélkül nem érhetők el a további lépések, amelyek az állandó lakcím igazolásán alapulnak, — a számlanyitástól a tartózkodási engedély bejelentéséhez vagy annak meghosszabbításához. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a Mietvertrag aláírása előtt érdemes megállapodni: a tulajdonos aláírja az Meldezettel képernyőt, nem csupán a lakást "közvetlenül" adja, és azt tanácsolja, hogy a bérlő "valahogy rendezi" a bejelentést.
Vannak esetek, amikor a tulajdonos megtagadja az ürlappal való aláírást — gyakran abban a félelmében, hogy a fenne nem deklarált bérleti bevételből adó vonatkozásai, — és a bérlő két probléma között végzi: nem tudja rendezni a bejelentést, és nem akar megrontani a kapcsolatot a tulajdonossal az egyetlen elérhető lakhely miatt. A lakcímbejelentéshez szükséges dokumentumok részletes leírása Ausztriában és mi a teendő, ha a tulajdonos nem aláírja, egy külön cikkben található — Meldezettel és dokumentumok lakcímbejelentéshez Ausztriában.
Szerződés időtartama és bérleti viszony felmondása
Az osztrák törvény különbséget tesz határozott szerződés — befristeter Mietvertrag — és határozatlan szerződés — unbefristeter Mietvertrag között. Ha a lakás a törvény teljes vagy részleges hatálya alá esik, a határozott szerződés legalább három év időtartamra jön létre; a rövidebb időtartam automatikusan a törvény által ezt a minimumot kiterjeszti. Azonban az ilyen szerződés kötelező bérleti díj kedvezményt biztosít — Befristungsabschlag, általában körülbelül 25 százalék az ugyanabban az ingatlanban szerződött szerződéshez képest, mivel a bérlő kevesebb stabilitást kap.
A törvényen kívüli lakásokban a felek szabadon megállapodhatnak bármely szerződésidőszakra, beleértve a háromévnél rövidebbet, kötelező kedvezmény nélkül.
Hogyan mondható fel az ingatlan
Egy határozatlan szerződést, amely a törvény hatálya alá esik, a tulajdonos csak a törvényi módon megállapított felmondási okokból tudja felmondani — Kündigungsgründe: a bérleti díj rendszeres el nem fizetése, az ingatlan nem rendeltetésszerű használata, a szomszédok jogainak lényeges megsértése, vagy az, hogy a bérlő nem használja lakásként a lakást. Az egyszerű postai értesítés nem elegendő — a szerződés felmondása kizárólag bírósági kereseten keresztül történik az ingatlan meghosszabbítása céljából.
A bérlő jogosult egy határozatlan szerződést felezni az értesítési határidő betartásával, általában a naptári negyedév végéig három hónapos értesítésidővel, hacsak a szerződés másként nem állapodik meg. Az olyan ingatlanban, amely teljes egészében kivonható a törvény hatálya alól, a felmondás feltételeit nagy részt a szerződés szövege határozza meg, bár az általános polgári jog minimális garanciái megmaradnak.
Jogi tanács. A tulajdonostól érkező levél, amely «egy hónap alatt» hagyja el az ingatlan, bírósági határozat nélkül az olyan ingatlanban, amely a törvény hatálya alá esik, gyakran nincs jogi érvénye. A szállás felszabadítása előtt érdemes ellenőrizni, hogy ez egyáltalán törvényes felmondási alap az adott típusú ingatlanhoz.
Javítás: mit kell a tulajdonosnak, mit a bérlőnek
Az épület jó állapotban tartásának kötelezettsége — Erhaltungspflicht — a tulajdonos feladata függetlenül attól, hogy a törvény mennyire teljes egészében alkalmazandó az adott lakásra: súlyos sérülések, amelyek veszélyeztetik az ingatlan biztonságát vagy lakhatóságát, — nem működő fűtési rendszer, tetőcsöpögés, súlyos állapotú teherhordó szerkezet, liftüzem, — mindig a tulajdonos kötelezettsége marad. Ez még az olyan ingatlanok esetében is igaz, amelyek teljes egészében kivonhatók a törvény hatálya alól, — a szerződés nem képes a tulajdonoson teljes mértékben felmenteni az olyan károkért való felelősség, amely az ingatlan lakhatóságát lehetetlenné teszi.
Kisebb, folyó javítás — izzó cseréje, kozmetikai felújítás, a bérlő által okozott kisebb sérülések kijavítása, — a bérlő feladata. A «súlyos sérülés» és a «kisebb javítás» közötti határ nem mindig nyilvánvaló, és csak körülötte alakulnak ki a legtöbb vita: ki fizeti a boilercsere miatt vagy az ablak javítása miatt, amely az épület hibája miatt szivárog.
- Tájékoztassa a tulajdonost írásban és azonnal azokról a meghibásodásokról, amelyek az ingatlan biztonságát vagy lakhatóságát érintik — az szóbeli kérés később nehéz bizonyítani.
- Ha a tulajdonos figyelmen kívül hagyja a komoly meghibásodásra vonatkozó értesítést, a bérlő jogosult a kijavítást a megfelelő szervnél kérni, és bizonyos körülmények között — felszámítani az általa önállóan felmerült költségeket.
- A bérlő saját gondatlansága miatti sérüléseket a bérlő maga fizeti, függetlenül a törvény alkalmazásának módjától.
Az összes javítási kérésre vonatkozó írásos nyilvántartás — dátum, probléma leírása, értesítési mód — bizonyítási alapot hoz létre, amely döntő, ha az ügy a kaution vagy az ingatlan karbantartási minőségéről szóló vitára megy.
Viták: Schlichtungsstelle és Bezirksgericht
Amikor konfliktusos helyzetbe kerül a tulajdonossal — felfelé módosított Betriebskosten nyilvántartás, a kaution visszatérítésének megtagadása, a szerződés törvényes ok nélküli felmondása, — az értesítési eljárás a várostól függ. Bécsben az olyan lakásbérléshez, amely a törvény hatálya alá esik, az első fórum az Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten — extrajudiciális szervezet a lakásbérleti viták kezeléséhez: az oda való fordulás olcsóbb és gyorsabb, mint a bíróság, és számos tipikus vita esetében ez kötelező első lépés a bíróság előtt. Más tartományokban az ilyen vitákat közvetlenül az Bezirksgericht — területi bíróság az ingatlan helye szerint, egyszerűsített eljárásban.
Éppen itt az az ügyrend, amely ebben a cikkben kezdődött, gyakorlati különbséggé alakul: teljes törvényi hatály alá tartozó épületben a bérlő világos eszköz a felfelé módosított díj ellen — az Richtwert vagy a lakáskategória követelménye; teljes kivételben olyan korlátok nem léteznek, és az érvelés maga a szerződés szövegén alapul. A kezdeti szakaszban az ügyrend meghatározásában elkövetett hiba azt jelenti, hogy a bérlő nem a megfelelő ügyhez készít érvet.
Éppen ez az a pont, ahol a magára maradó bérlő és az által képviselt bérlő közötti különbség érzékelhető a leginkább. Az önálló kísérlet az Betriebskosten vagy a kaution visszatartása vitatásához gyakran nem a igazság hiánya miatt bukik meg, hanem azért, mert a dokumentumok nem a megfelelő formában vannak, vagy a Schlichtungsstelle-hez fordulás határideje elmarad, vagy az ügyrend nem helyesen határozott meg — és a visszautasítás után ugyanezt az ügyet ismét felvetni sokkal nehezebb.
Mi lépésről lépésre támogatjuk a bérlőket: ellenőrizzük a törvény alkalmazásának módját az adott épületre a szerződés aláírása előtt, analizáljuk az éves Betriebskosten nyilvántartást azoknak a tételeknek a szempontjából, amelyek nem kerülhetnek belefoglalásra, elkészítjük a Schlichtungsstelle-hez vagy az Bezirksgericht-hez szóló értesítéseket megfelelően formázott bizonyítékokkal, és képviseljük az ügyfél érdekeit a tulajdonossal folytatott tárgyalásokban, mielőtt a konfliktus formális vitává fejlődne. Ugyanígy támogatjuk azokat a helyzeteket, ahol a bérlés a migrációs státusszal metszi — a hiányzó aláírás az Meldezettel képernyőn, az igény a lakcím igazolására a tartózkodási engedély meghosszabbítására, — az Ausztriában működő migrációs támogatás cégáttekintése a migrációs támogatás Ausztriában oldalon található. Nem ígérünk, hogy bármely vita a bérlő javára fog alakulni, — felelősünk azért, hogy az ügyfél pozíciója helyesen és időben készüljön elő. A legegyszerűbb módja a kezdésnek a konzultáció, amelyen megbeszéljük az adott szerződést, nyilvántartást vagy levelet a tulajdonostól.
Gyakran feltett kérdések
Hogyan tudom meg, hogy az én lakásom teljes mértékben a lakásbérleti törvény hatálya alá esik-e?
Irányadó a házépítés évszáma és az abban lévő bérleti lakások száma: az olyan házak, amelyekben több mint két lakás van és 1945 előtt épültek, általában teljes törvényi hatály alá esnek. A házépület pontos státuszát érdemes a szerződés aláírása előtt ellenőrizni, mivel pontosan ez a bérleti díj és a felmondás eljárásának korlátját határozza meg.
Tud-e a tulajdonos magasabb bérleti díjat követelni a szerződés időtartama alatt?
Az olyan lakásban, amely teljes vagy részleges törvényi hatály alá esik, az emelés csak a szerződésben vagy a törvényben közvetlenül megállapított alapok esetén lehetséges, leggyakrabban a fogyasztói árindex indexálásához. Az olyan lakásban, amely teljes egészében kivonható a törvény hatálya alól, az emelés feltételeit szinte teljes egészében a szerződés szövege határozza meg.
Mennyi időm van a tulajdonosnak a kaution visszatérítésére?
A törvény nem szab szigorú határidőt, de a gyakorlat az ésszerű határidőből indul ki az ingatlan kiürítése és az elszámolás után — általában néhány hét. Az indokolatlan késedelem magyarázat nélkül vagy összeg visszatartása dokumentáció nélkül alap a Schlichtungsstelle vagy a bírósághoz fordulásra.
Szükséges-e a tulajdonos aláírása az Meldezettel képernyőn, ha a bérlés nem hivatalos?
Igen, az ingatlan de facto biztosító személyének aláírása kötelező előfeltétele a lakcímbejelentésnek, függetlenül attól, hogy a bérleti viszony mennyire formálisan van rögzítve. A tulajdonos aláírás megtagadásáról a szerződés aláírása előtt érdemesé rendezni, nem pedig az után.
Mit tegyek, ha a tulajdonos közvetlenül tőlem követel közvetítő jutalékot?
2023. július 1-étől az a szabály érvényes, hogy az ügynök jutalékát az a fél fizeti, aki felkérte: ha az ügynök az ingatlan keresésében és nyújtásában az ingatlan tulajdonosa által történt, az ügynök jutalékának a bérlő által történő követelése ellentmond az érvényes eljárásnak. Kivétel — ha a bérlő maga fordult ügynökhöz azzal, hogy keressen egy konkrét lakást.
Az Ausztriában történő lakásbérlés ritkán marad egyszerű formalitás attól a pillanattól kezdve, amikor egy vitatott közös költség nyilvántartás, a kaution visszatérítésének megtagadása vagy egy korai kilakoltatási kísérlet lépéseit megmozgatja. Az, hogy a bérlő mennyire érzi magát biztosnak ebben a helyzetben, attól függ, hogy mennyire helyesen vonható meg az ügyrend a lakásra már a szerződés aláírása előtt — és az olyan támogatás, amely nem hagyja magára a bérlőt egy külföldi jogi rendszer formalitásai előtt.
Матеріал має інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію.