Lakás bérlete Németországban: Szerződés, kaució és bérlői jogok

Bérleti szerződés és a bérlő kiválasztása

Lakás bérlése Németországban inkább egy kiválasztási eljárás, mint egy közönséges tranzakció. Egy nagyvárosban egy megtekintésre tíz vagy több jelölt érkezik ugyanazért a lakásért, és a tulajdonos nem a legszimpatikusat választja, hanem a legbiztonságosabbat magának. A megtekintés előtt a tulajdonos kitöltenivaló nyomtatványt kér Mieterselbstauskunft nevezetű: munkahely, munkaadó, jövedelem, lakosok száma, háziállatok. A nyomtatványhoz mellékelt a Schufa – a német hitelminősítő intézet jelentése, hitelhistória és adósságok. Az újonnan érkezetteknek még nincs Schufa-bejegyzésük, és pont ez az üres sor a gyakori ok a csend megtagadásnak.

Németországi lakást bérelni német kreditbejegyzés nélkül is lehet. Alternatív bizonyítékok kombinációja működik: munkaszerződés vagy jövedelemigazolás, számlafejtések több hónapról, szükség esetén kezeskedő vagy kaució a törvény határain belül. Néhány irodairoda elfogad Bonitätsauskunft nevű tanúsítványt alternatív hitelügynökségtől a klasszikus Schufa helyett. A legfőbb hiba az újonnan érkezetteknek, hogy hiányos pályázati csomagot nyújtanak be abban a reményben, hogy a tulajdonos maga kéri az hiányzó dokumentumokat; versenypiacon a hiányos pályázat egyszerűen félretesz.

Alapbér, közös költségek és teljes bérleti díj

Minden hirdetés három számot tartalmaz, és a közöttük való zavar a leggyakoribb vita oka az első hónapban. Kaltmiete az alapbér közös költségek nélkül. Nebenkosten az éves közös költségek havi előlegfizetése. Warmmiete mindkettő összege, amit valójában havonta kell fizetni. A bérleti szerződés Mietvertrag világosan feltüntetni kell mindhárom összeget külön, a közös költségek összetételét és háziállatokra, albérletekre vonatkozó szabályokat. Ha a hirdetés csak az alapbért mutatja és a közös költségek „a szerződés aláírásánál tisztázódnak" – ok arra, hogy gondosan végigolvassa a szerződéstervezetet, ne sietsen a nyomás alatt.

Két bérletnövekedési modell külön figyelmet érdemel. Staffelmiete a szerződésben konkrét emelési összegeket rögzít minden év előre – a bérlő az elejétől tudja, mennyit fog fizetni két vagy három év múlva. Indexmiete a fogyasztóiár-indexhez köti a bérletet: a bérleti díj az inflációval változik, nem a tulajdonos kívánságára. Mindkét modell jogi, de másképpen korlátozzák a tulajdonos egyoldalú béremelésének jogát.

Kaució: törvényi korlát és külön számla

Kaución a pénz, amit a bérlő a tulajdonosnak letét gyanánt kifizetésöt követő kár vagy nem fizetett számlákra. A törvény világos korlátot szab: kaución nem haladhatja meg három haviapbér Kaltmiete összegét. Nagyobb összegre vonatkozó kérés törvénytelen, és pont az eltúlzott kauciók helye, ahol nem becsületes tulajdonosok újonnan érkezettekből akarnak profitálni.

A törvény azt is megköveteli, hogy a tulajdonos a kauciót külön betéti számlán tartsa kamattal a bérlő javára, ne keverjék saját pénzeivel. A kauzió részletekben fizethető: első fizetés nem később az első napi bérleti kezdetnél, maradék a következő két hónapban. Az egész összeg egyedül átutalásáért kérés szerződés előtti betöltéshez törvénysértő és figyelmeztetésnek kell lennie.

Kaució visszatérítése utolsó napon külön történet, szorosan kapcsolódik az átadási jegyzőkönyv alaposságára elsőnap és utolsó nap; erről részletesebben a csapdák és kaution-visszatérítés szakaszban alább.

Közös költségek és éves elszámolás

A havi Nebenkosten előleget lefedi az Kaltmiete-be nem tartozó költségeket: fűtés, víz, szemét, lépcsőház tisztítás, lift karbantartás, ház biztosítás. Évente egyszer a tulajdonos dokumentumot szolgáltat Nebenkostenabrechnung – az elmúlt év tényleges költségeinek elszámolása tételes bontásban és az előre fizetett előlegekkel való összehasonlítás.

Ha tényleges költségek az előlegek alatt – bérlő visszajár a különbség. Ha felette – utófizetés szükséges. Itt történik a legtöbb kérdés: elszámolás tartalmazhat olyan tételeket, melyek nem tartoznak közös költségekbe, vagy hibásan osztva különböző terület lakások között. A törvény bérlőre teszi a jogot, hogy tizenkét hónapig eredetiként számlákért kérje meg, melyek alapján elszámolást végeztek.

Ha elszámolás nem érkezik tizenkét hónapon belül az elszámolás időszak végét követően, tulajdonos veszít minden utófizetési jogot – noha bérlő visszatérítési kötelezettsége megmarad. Ez bérlőre kedvező, különösen ha elszámolás éves vagy nagyobb késésekben érkezik.

Lakcímesítés megerősítése

Önkormányzatnál lakcímesítéshez – eljárás Anmeldung nevű, kötelező Németországban több hétre tartózkodók – szükséges dokumentum Wohnungsgeberbestätigung nevű: tulajdonostól vagy házkezelőtől írásbeli megerősítés, hogy bérlő valóban az adott címen lakik. E nélkül hatóság nem fogadja a kérelmet, és teljes Anmeldung nélkül számos más eljárás leáll – bankszámlanyitás, adóazonosító szám, orvosi bejegyzés kötelező biztosításban. Teljes dokumentumlista és gyakori elutasítási okok a cikkben találhatók az Anmeldung Németországban.

Wohnungsgeberbestätigung törvényi kötelezettség tulajdonosnak, nem jóindulatú gesztus. Egyes tulajdonosok vagy albérlők megtagadják aláírást – vagy nem akarják nyilvánosan mutatni az otthont, vagy maguk albérleteznek engedély nélkül, vagy egyszerűen megfeledkeznek a kötelezettségről. Ez esetén bérlő önkormányzathoz fordulhat magyarázat és más lakhatás bizonyítékokkal: szerződés, számlák bérlő nevén, szomszédok tanúsítványa. De legbiztonságosabb út a megerősítés kötelezésének írásba foglalása Mietvertrag-ben szerződés aláírása előtt.

Másolók védelem program alatt érkezetteknek albérlet és státusz és engedély meghosszabbítás határidők összekapcsolódnak – ezek részletei a védelem program Németországban cikkben vannak leírva.

Felmondás és sajáthasználat miatti felmondás

Bérleti szerződés felmondási határidők Németországban aszimmetrikusak a bérlő javára. Bérlő határozatlan szerződést három hónapos felmondási idővel mondhat fel, függetlenül a bérleti időtől. A tulajdonos viszont betartandó hosszabb határidőket, melyek növekednek a bérleti idővel: három hónap az első öt év alatt, hat hónap öt év után és kilenc hónap nyolc év után. Ezenkívül a tulajdonos nem mondhat fel fontosabb ok nélkül – az újra bérbeadást magasabb áron nem tekintik jogos oknak.

A leggyakoribb jogos ok a tulajdonosnak az Eigenbedarfskündigung, szerzés tulajdonos vagy közeli rokonainak saját használat. A törvény megkívánja az ok valódiságát és írásban való indoklást: pontosan ki, miért és mikor tervezi beköltözést. Csak formai indoklás nélkül részletezésnel bíróság elégtelennek tekinti. Ha költözés után kiderül az ok kitalált, volt bérlő járulék követel, költözés költsége és új otthonbér különbsége.

Javítások, hibák és bércsökkentés

Ki végez javítást lakásban bérleti alatt és után gyakran szabályozva Schönheitsreparaturen ponttal – kozmetikai javítások: festés, tapéta, apróbb munka. Éveken keresztül szabvány volt a kötelezettség teljes egészét bérlőre tenni szigor nélkül az ésszerűség. Német bíróságok következetesen érvénytelenítnek ilyen bekezdéseket: naptári javítási kötelezettség elhasználódás nélkül törvénysértő. Bérlő nem köteles érvénytelen klauzula alapján javítani, még ha szerződést írta alá is azzal.

Ha lakásban hiba lép fel mely súlyosan gátolja lakhatást – nincs fűtés telén, szétfolyó tető, penész építési hibából, szétszakadt lift lépcsőn – bérlőnek joga Mietminderung, időleges arányos bércsökkentésre a hiba járuléka alatt. Jog önműködően adódik, de a hibáról írásban értesítenie kell tulajdonost és ésszerű határidőt adni javításra, utána csökkenthet.

Újonnan érkezetteknek szokásos hiba pusztán abba hagyni fizetést írásba foglalás és dokumentálás nélkül. Ha tulajdonos vitatkozik csökkentésről és nincs bizonyíték helyzetről, bérlő kockázat fizetésre plusz büntetésre. Helyes sorrend: írásban értesítés fotovidióval, ésszerű határidő tulajdonosnak, utána arányos csökkentés konkrét hibára hivatkozva.

Csapdák, kació visszatérítése és ügyvédi szerepkör

Német bérpiac elég szabályozva van bérlőknek valódi védelem nyújtásához, de versenypiaci elég hogy tisztességtelen közvetítők próbáljanak profitálni. Gyakori csapda – díj a megtekintéshez: lakás megtekintés Németországban mindig ingyenes, kérés „megtekintésért" vagy „elsőbbségre" csalás jele. Csapda kettő – kaució készpénzben kequest, nyugta és számlaadat nélkül; dokumentum nélkül lehetetlen később bizonyítani. Csapda három – ajánlat nem a tulajdonostól és nincs engedély albérlethez: szerződés érvénytelen albérlet hatásokkal. Csapda négy – Zwischenmiete, időleges albérlet szerződés nélkül; írásos Mietvertrag nélkül bérlőnek nincs egyetlen joga sem.

Külön figyelmet érdemel az Untermiete – körültekintően albérlet egész vagy rész lakásnak. Tiltott nem-engedély nélkül, felmondás oka. Korlátozott jövedelem vagy nagy családoknak – szociális lakások WBS program alatt (igazolás kedvezményes lakáshoz), jövedelemtől függ és önkormányzat ad.

A bérleti legérzékenyebb pillanata a kaució visszatérítése, ahol vita támad. Kulcs dokumentum – Übergabeprotokoll, átadási jegyzőkönyv első és utolsó napon: falak állapota, padló, fürdőszoba, órák, sérülések. Jegyzőkönyv fénykép nélkül, kapkodva készült, később semmi nem bizonyít: egy-két év múlva ha tulajdonos sérülések felvetnek melyek nem voltak, nehéz bizonyítani. Gondos jegyzőkönyv hiánya fő ok kaución tartása vagy részleges „elhasználódás" mentségevel, ami nem lett dokumentálva.

Pontosan itt lesz érthető a különbség egyéni bérlő és ügyvéd által tanácsolt bérlő között pénzben. Dorosh & Partners-nél szerződéstervezet ellenőrzésünk előtti aláírásnak – megtaláljuk kozmetikai klauzulákat melyeket bíróság érvénytelen tekint, ellenőrzünk kaución korlátok alatt e számla említésével, összesen alapbér, közös költségek és teljes bérleti díj a hirdetésünk. Éves közös költség-elszámolás túlfizetéssel érkezve kérdésesen magasnak, ellenőrzünk eredeti számlákat és írásban tiltakozunk határidőn. Tulajdonos sajáthasználat felmondást küld vagy megtagadja lakcím megerősítést, formalitás helyességet ellenőrizzünk és szükség szerint hivatalos választ készítünk. Kaución rejtély nélkül tartva, írásban követelést fogalmazunk jogi referenciával és jegyzőkönyvvel. Egy versed figyelem dokumentumban költségek több bérlőhónapoknak; korai ellenőrzés költségei sokkal kevésbé mint szerződés korrekciók után.

Gyakran ismételt kérdések

Bérelhetem lakást Németországban Schufa nélkül?

Igen, különösen új érkezetteknek német kredithistória nélkülieknek. Alternatív bizonyítékok kombinációja meggyőzi tulajdonost: jövedelemigazolás, számlafejtések, kezeskedő vagy kaució törvényi határ alatt, néha alternatív szervezet tanúsítványa klasszikus Schufa helyett.

Mennyi a törvényi legmagasabb kaució?

Nem több mint három havi alapbér Kaltmiete összege. Magasabb kérés törvénysértő, és kauciót külön számlán kamattal bérlőre kell tartani.

Mi teendő, ha tulajdonos megtagadja a lakcím-megerősítést?

Először írásban emlékeztessem a tulajdonost a jogi kötelezettségre. Ha továbbra is megtagadja, forduljon önkormányzathoz magyarázattal és más bizonyítékokkal, írásban rögzítve a megtagadást.

Csökkenthetim bérletet lakás hibáért?

Igen, Mietminderung által – időleges arányos csökkentés amíg javítás történik. Előbb írásban értesítést fotóval és ész határidővel, csak utána csökkentés.

Mennyi idő kaúció visszatérítéshez utolsó nap után?

Törvény nem rögzít szilárd határidőt, de gyakorlat ész időt mutat néhány hónapra, szükséges lakás ellenőrzéshez és számla kalkulációhoz. Közlés nélküli késedelem és jegyzőkönyvi referencia nélküli bérlőre jogot ad írásban követelésre.

Lakás bérlése Németországban részletes törvénnyel van szabályozva mely bérlőt erősebben véd mint látszatban – de működik csak ha papírok helyes a kezdetből: szerződés ellenőrzött, kaució törvényi alatt, jegyzőkönyv fotoival kétpéldányban. Csapatunk lakás bérlést Németországban kíséri az tartózkodás legalizálása Németországban kérdésekkel, és tágabb tervekre az országban több információ a Dorosh & Partners Németországban oldalon.

Матеріал має інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію.