Mietvertrag: действует ли закон об аренде на это жилье

Прежде чем обсуждать размер залога или срок договора, стоит ответить на один вопрос, который в Австрии определяет все остальное: подпадает ли это жилье под Mietrechtsgesetz — закон об аренде жилья, сокращенно MRG — полностью, частично или вообще нет. Это не формальность для юристов, а практический тест, от которого зависит потолок арендной платы, допустимый срок договора и то, насколько сложно арендодателю расторгнуть его досрочно.

Закон различает три режима. Полное применение (Vollanwendungsbereich) охватывает дома с более чем двумя сдаваемыми в аренду квартирами, построенные до 1945 года: ограниченная арендная плата по категории жилья или по Richtwert, строгие основания для расторжения договора арендодателем, обязательный судебный порядок выселения. Частичное применение (Teilanwendungsbereich) касается домов, построенных позже, в частности с государственным жилищным финансированием: арендная плата свободно договаривается сторонами, но защита от расторжения договора и часть других гарантий все же действуют. Полное исключение (Vollausnahme) — дома с одной-двумя сдаваемыми в аренду помещениями всего, одноквартирные дома, служебное жилье: здесь арендная плата, срок и условия расторжения определяются почти исключительно текстом договора.

Одинаковый на вид Mietvertrag в доме с полным применением закона и в доме с полным исключением дает арендатору совсем разный уровень защиты — хотя текст может выглядеть почти одинаково.

Совет адвоката. Прежде чем подписывать договор, выясните год постройки дома и количество сдаваемых в аренду единиц в нем — это способ узнать, какая арендная плата законна и что произойдет, если арендодатель захочет расторгнуть договор досрочно. Самого текста договора для этого недостаточно: режим определяется характеристиками здания.

Общий обзор юридического сопровождения физических лиц и бизнеса в Австрии, включая вопросы проживания, собран на странице Дорош & Партнеры в Австрии.

Kaution: залог и его возврат

Kaution — залог, который арендодатель вправе требовать как гарантию на случай повреждения имущества или неоплаченных счетов. На практике размер залога обычно составляет от одного до трех месячных арендных платежей без коммунальных, хотя в домах с полным исключением из действия закона стороны формально вольны договориться о другой сумме — на практике она редко превышает шесть месяцев.

Залог арендодатель обязан разместить так, чтобы он не смешивался с его собственными средствами и, по возможности, приносил проценты — судебная практика требует добросовестного обращения с залогом, а не хранения суммы «в ящике». После завершения аренды залог возвращается с вычетом документально подтвержденных убытков сверх обычного износа и неоплаченных долгов по аренде или коммунальным платежам.

Что стоит сделать при заселении и выселении

Обычный износ — выцветшая краска, истертый пол — не основание для удержания залога: арендодатель вправе взимать только реальный ущерб сверх этого. Задержка возврата залога без объяснения или удержание суммы без документов — основание для обращения в орган, рассматривающий жилищные споры (см. раздел о спорах ниже).

Betriebskosten: что входит в коммунальные платежи

Betriebskosten — эксплуатационные расходы дома, которые арендодатель вправе перекладывать на арендаторов пропорционально площади квартиры. В жилье, подпадающем под действие закона хотя бы частично, перечень того, что можно включать, четко определен: страхование здания, водоснабжение и канализация, вывоз мусора, чистка дымохода, уборка и освещение мест общего пользования, обслуживание лифта, вознаграждение управляющего домом — Hausverwaltung — и земельный налог. Капитальный ремонт здания, частные потребности консьержа или административные расходы самого арендодателя в этот перечень не входят.

Ежемесячно арендатор оплачивает авансовый платеж — Akonto — а арендодатель обязан ежегодно, обычно до конца июня следующего года, предоставить полный расчет фактических расходов за предыдущий год — Betriebskostenabrechnung. Арендатор вправе требовать оригиналов счетов, на основании которых составлен расчет, и оспорить сумму, если подтверждение отсутствует или включены расходы вне допустимого перечня.

Совет адвоката. Годовой расчет Betriebskosten — это документ, который стоит проверять ежегодно, а не откладывать «на потом». Неправомерно включенная статья расходов, повторяющаяся год за годом без проверки, со временем превращается в сумму, вернуть которую значительно сложнее, чем оспорить один расчет вовремя.

Отдельная тема — комиссия посредника, Provision. С 1 июля 2023 года в Австрии действует принцип «платит тот, кто заказал услугу»: если объект искал и размещал агент по поручению арендодателя, комиссию платит арендодатель, а не арендатор, который просто отозвался на объявление. Комиссию платит арендатор только тогда, когда сам нанял агента для поиска конкретного жилья.

Meldezettel: прописка с подписью арендодателя

После заселения в Австрии действует обязанность зарегистрировать место проживания в течение трех рабочих дней в Meldeamt или Magistratisches Bezirksamt в зависимости от города. Регистрация оформляется формой Meldezettel, и здесь возникает момент, который часто застает арендаторов врасплох: форму должна подписать не только лицо, регистрирующееся, но и то, кто предоставляет жилье — Unterkunftgeber, то есть арендодатель.

Без подписи арендодателя на Meldezettel регистрация адреса невозможна, а без зарегистрированного адреса становятся недоступны дальнейшие шаги, которые опираются на подтвержденное место проживания, — от открытия банковского счета до подачи документов на разрешение на проживание или его продление. На практике это означает, что еще до подписания Mietvertrag стоит убедиться: арендодатель готов подписать Meldezettel, а не просто сдать квартиру неофициально, рассчитывая, что арендатор «как-то сам разберется» с пропиской.

Случаются ситуации, когда арендодатель отказывается подписывать форму — часто из опасения налоговых последствий недекларированного дохода от аренды — и арендатор оказывается между двумя проблемами: невозможностью оформить прописку и нежеланием портить отношения с арендодателем из-за единственного доступного жилья. Подробный разбор документов для прописки в Австрии и того, как действовать, если арендодатель уклоняется от подписи, собран в отдельной статье — Meldezettel и документы для прописки в Австрии.

Срок договора и прекращение аренды

Австрийский закон различает срочный договор — befristeter Mietvertrag — и бессрочный — unbefristeter Mietvertrag. Если жилье подпадает под действие закона полностью или частично, срочный договор заключается на срок не менее трех лет; более короткий срок автоматически продлевается законом до этого минимума. В то же время такой договор предусматривает обязательное снижение арендной платы — Befristungsabschlag, обычно около 25 процентов по сравнению с бессрочным договором на то же жилье, поскольку арендатор получает меньше стабильности.

В жилье, полностью исключенном из действия закона, стороны вольны согласовать любой срок договора, включая более короткие, чем три года, без обязательного снижения.

Как прекращается аренда

Бессрочный договор, подпадающий под действие закона, арендодатель вправе расторгнуть досрочно только по одному из исчерпывающе определенных законом оснований — Kündigungsgründe: систематическая задолженность по арендной плате, использование жилья не по назначению, существенное нарушение прав соседей или неиспользование квартиры арендатором в качестве основного места проживания. Простое уведомление почтой для этого недостаточно — расторжение договора происходит исключительно через суд, путем судебного иска о прекращении аренды.

Арендатор вправе расторгнуть бессрочный договор с соблюдением срока предупреждения, обычно до конца календарного квартала с предупреждением за три месяца, если иное прямо не согласовано в договоре. В жилье, полностью исключенном из действия закона, условия расторжения в основном определяются самим текстом договора, хотя минимальные гарантии общего гражданского законодательства сохраняются.

Совет адвоката. Письмо от арендодателя с требованием освободить квартиру «в течение месяца» без судебного решения в жилье, подпадающем под действие закона, чаще всего не имеет юридической силы. Прежде чем собирать вещи, стоит проверить, является ли это вообще законным основанием для расторжения договора именно для этого типа жилья.

Ремонт: что за арендодателем, что за арендатором

Обязанность содержать дом в исправном состоянии — Erhaltungspflicht — возлагается на арендодателя независимо от того, насколько полно закон применяется к конкретному жилью: серьезные повреждения, угрожающие безопасности или пригодности жилья для проживания, — неработающая система отопления, протечка крыши, аварийное состояние несущих конструкций, выход из строя лифта, — всегда остаются обязанностью арендодателя. Это действует даже в домах, полностью исключенных из действия закона, — договор не может полностью снять с арендодателя ответственность за ущерб, делающий жилье непригодным для проживания.

Мелкий, текущий ремонт — замена лампочек, косметический ремонт, устранение незначительных повреждений, причиненных самим арендатором, — возлагается на арендатора. Граница между «серьезным повреждением» и «мелким ремонтом» не всегда очевидна, и именно вокруг нее чаще всего возникают споры: кто платит за замену котла, который вышел из строя от износа, или ремонт окна, которое протекает из-за дефекта здания.

Письменная фиксация каждого обращения о ремонте — дата, описание проблемы, способ уведомления — создает доказательственную базу, решающую, если дело дойдет до спора о залоге или качестве содержания жилья.

Споры: Schlichtungsstelle и Bezirksgericht

Когда дело доходит до конфликта с арендодателем — завышенный расчет Betriebskosten, отказ вернуть залог, попытка расторгнуть договор без законного основания, — порядок обращения зависит от города. В Вене для жилья, подпадающего под действие закона, первой инстанцией является Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten — внесудебный орган по рассмотрению жилищных споров: обращение туда дешевле и быстрее, чем суд, и для многих типичных споров это обязательный первый шаг перед судом. В других землях аналогичные споры рассматривает непосредственно Bezirksgericht — районный суд по месту нахождения жилья, в упрощенном производстве.

Именно здесь режим применения закона, с которого началась эта статья, превращается в практическую разницу: в доме с полным применением закона арендатор имеет четкий инструмент против завышенной платы — требование привести ее в соответствие с Richtwert или категорией жилья; в доме с полным исключением таких пределов не существует, и аргументация строится на тексте самого договора. Ошибка в определении режима в самом начале часто означает, что арендатор готовит аргументы не для того дела.

Именно здесь разница между арендатором, который пытается разобраться самостоятельно, и арендатором, чье дело ведет юрист, становится наиболее ощутимой. Самостоятельная попытка оспорить Betriebskosten или удержание залога часто проваливается не из-за отсутствия правоты, а из-за документов не в нужной форме, пропущенного срока обращения в Schlichtungsstelle, или неправильно определенного режима закона — и после отказа повторно поднять тот же вопрос значительно сложнее.

Мы сопровождаем арендаторов на каждом из этих шагов: проверяем режим применения закона к конкретному дому еще до подписания договора, анализируем годовой расчет Betriebskosten на предмет статей, которые не должны быть включены, готовим обращение в Schlichtungsstelle или иск в Bezirksgericht с правильно оформленными доказательствами, и представляем интересы клиента в переговорах с арендодателем до того, как конфликт перерастет в формальный спор. Также сопровождаем ситуации, где аренда пересекается с миграционным статусом — отсутствие подписи на Meldezettel, необходимость подтвердить адрес для продления разрешения на проживание, — обзор миграционных услуг фирмы в Австрии собран на странице миграционное сопровождение в Австрии. Мы не обещаем, что любой спор разрешится в пользу арендатора, — мы отвечаем за то, чтобы позиция клиента была подготовлена правильно и вовремя. Самый простой способ начать — консультация, на которой мы разберем конкретный договор, расчет или письмо от арендодателя.

Вопросы, которые задают чаще всего

Как узнать, подпадает ли моя квартира под полное действие закона об аренде?

Ориентир — год постройки дома и количество сдаваемых в аренду квартир в нем: дома с более чем двумя единицами, построенные до 1945 года, как правило, подпадают под полное применение закона. Точный статус дома стоит проверить до подписания договора, поскольку именно он определяет предел арендной платы и порядок расторжения.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в течение срока договора?

В жилье с полным или частичным применением закона повышение сверх согласованной индексации возможно только на основаниях, прямо предусмотренных договором или законом, чаще всего — привязкой к индексу потребительских цен. В жилье, полностью исключенном из действия закона, условия повышения определяет почти исключительно текст договора.

Сколько времени арендодатель имеет на возврат залога?

Закон не устанавливает жесткого срока, но практика исходит из разумного срока после освобождения квартиры и подведения итогов — обычно несколько недель. Неоправданная задержка без документального обоснования удержания суммы является основанием для обращения в Schlichtungsstelle или суд.

Нужна ли подпись арендодателя на Meldezettel, если аренда неофициальная?

Да, подпись лица, которое фактически предоставляет жилье, является обязательным условием регистрации адреса независимо от того, насколько формально оформлены отношения аренды. Отказ арендодателя подписать форму стоит разрешить до подписания договора, а не после заселения.

Что делать, если арендодатель требует комиссию за аренду прямо от меня?

С 1 июля 2023 года действует правило, согласно которому комиссию агента платит сторона, которая его нанял: если объект размещал агент арендодателя, требование уплатить комиссию арендатором противоречит действующему порядку. Исключение — когда арендатор сам обратился к агенту с поручением найти конкретное жилье.

Аренда жилья в Австрии редко остается простой формальностью с момента, когда в дело вмешивается спорный расчет коммунальных платежей, отказ вернуть залог или попытка досрочного выселения. То, насколько уверенно арендатор себя чувствует в этой ситуации, зависит от того, насколько правильно определен режим применения закона к жилью еще до подписания договора — и от сопровождения, которое не оставит арендатора наедине с формальностями чужой правовой системы.

Матеріал має інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію.