Chirie de locuință în Austria: Mietvertrag, garanție și drepturi ale chiriaşului potrivit legii

Mietvertrag: dacă legea privind chiria se aplică acestei locuințe

Înainte de a discuta suma garanției sau termenul contractului, merită să răspundeți la o întrebare care în Austria determină totul: se aplică această locuință sub Mietrechtsgesetz — legea privind chiria locuințelor, prescurtat MRG — complet, parțial sau nu. Nu este o formalitate pentru avocați, ci un test practic de care depinde plafonul plății chiriei, termenul permis al contractului și cât de dificil este pentru proprietar să-l rezilieze anticipat.

Legea face distincție între trei regimuri. Aplicarea completă (Vollanwendungsbereich) acoperă clădiri cu mai mult de două locuințe închiriate, construite înainte de 1945: chirie limitată după categoria locuinței sau după Richtwert, temeiuri stricte pentru rezilierea contractului de către proprietar, procedură obligatorie de evacuare prin instanță. Aplicarea parțială (Teilanwendungsbereich) se aplică clădirilor construite mai târziu, în special cu finanțare locuințelor de stat: chiria se negociază liber între părți, dar protecția împotriva rezilierii și alte garanții se aplică în continuare. Excepție completă (Vollausnahme) — clădiri cu una-două locuințe închiriate în total, case cu o singură locuință, locuințe de serviciu: aici chiria, termenul și condițiile rezilierii sunt determinate aproape exclusiv de textul contractului.

Același Mietvertrag aparent într-o clădire cu aplicare completă a legii și într-o clădire cu excepție completă oferă chiriaşului niveluri cu totul diferite de protecție — deși textul poate arăta aproape la fel.

Prezentare generală a sprijinului juridic pentru persoane fizice și afaceri în Austria, inclusiv chestiuni de locuință, este colectată pe pagina Dorosh & Parteneri în Austria.

Kaution: garanția și restituirea ei

Kaution — garanția pe care proprietarul are dreptul să o ceară ca garanție pentru daune la proprietate sau facturi neplătite. În practică, suma garanției este de obicei între unu și trei plăți lunare de chirie fără utilități, deși în clădiri cu excepție completă din legea părțile sunt formal libere să negocieze o altă sumă — în practică rareori depășește șase luni.

Garanția trebuie plasată de proprietar în așa fel încât să nu se amestece cu propriile lui fonduri și, dacă este posibil, să genereze dobândă — practica judiciară cere o manipulare atentă a garanției, nu stocarea unei sume „într-un sertar". După finalizarea chiriei, garanția se returnează cu deducerea prejudiciilor documentate dincolo de uzura normală și datoriilor neplătite pentru chirie sau utilități.

Ce trebuie să faceți la ocupare și la plecarea

• Elaborați un protocol scris al stării locuinței — Übergabeprotokoll — cu fotografii la ocupare și repetați această procedură la plecarea.
• Notați citirile contoarelor pe ziua ocupării și ziua plecării.
• Cerați o confirmare scrisă a sumei garanției și a modului de restituire — prin transfer bancar, nu în numerar fără chitanță.
• Păstrați chitanțele de plată a chiriei și utilităților pe toată perioada chiriei.

Uzura normală — vopsea decolorată, podea uzată — nu este motiv pentru reținerea garanției: proprietarul are dreptul să perceapă doar pagube reale dincolo de aceasta. Întârziere în returnarea garanției fără explicație sau reținere de sumă fără documente — motiv pentru apelarea organului care examinează disputele privind locuințele (vezi secțiunea privind disputele mai jos).

Betriebskosten: ce se include în plățile comunale

Betriebskosten — cheltuielile de exploatare ale clădirii, pe care proprietarul are dreptul să le transfere chiriaşilor proporțional cu suprafața locuinței. În locuințele care se încadrează în lege cel puțin parțial, lista a ceea ce poate fi inclus este clar definită: asigurarea clădirii, alimentare cu apă și canalizare, colectare deșeuri, curățare hornuri, curat și iluminare spații comune, întreținere ascensor, plata administratorului clădirii — Hausverwaltung — și impozit pe pământ. Reparații majore ale clădirii, nevoile private ale portarului sau cheltuielile administrative ale proprietarului în sine nu se încadrează în această listă.

În fiecare lună chiriaşul plătește un avans — Akonto — iar proprietarul este obligat anual, de obicei până la sfârșitul iunie a anului următor, să furnizeze o decontare completă a cheltuielilor efective din anul precedent — Betriebskostenabrechnung. Chiriaşul are dreptul să ceară facturi originale pe baza cărora s-a efectuat decontarea și să conteste suma dacă nu există dovezi sau dacă sunt incluse cheltuieli în afara listei permise.

Subiect separat — comisionul intermediarului, Provision. Din 1 iulie 2023 în Austria se aplică principiul „plătește cine a comandat serviciul": dacă proprietarul a cerut unui agent să caute și să plaseze obictul, proprietarul plătește comisionul, nu chiriaşul care doar s-a răspuns la anunț. Chiriaşul plătește comisionul doar atunci când el însuși a angajat un agent pentru a căuta o anumită locuință.

Meldezettel: înregistrarea rezidență cu semnătura proprietarului

După ocuparea în Austria se aplică obligația de a înregistra locul de reședință în termen de trei zile lucrătoare la Meldeamt sau Magistratisches Bezirksamt în funcție de oraș. Înregistrarea se efectuează cu formularul Meldezettel, și aici apare un moment care surprinde frecvent chiriaşii: formularul trebuie semnat nu doar de persoana care se înregistrează, ci și de cea care oferă locuința — Unterkunftgeber, adică proprietarul.

Fără semnătura proprietarului pe Meldezettel înregistrarea adresei este imposibilă, iar fără o adresă înregistrată pasii ulteriori care se bazează pe locuință confirmată devin inaccesibili — de la deschiderea unui cont la depunerea documentelor pentru permis de ședere sau prelungirea acestuia. În practică, aceasta înseamnă că înainte de a semna Mietvertrag merită să vă asigurați: proprietarul este gata să semneze Meldezettel, nu doar să cedeze apartamentul neoficial, sperând că chiriaşul „se va descurca cumva" cu înregistrarea.

Apar situații în care proprietarul refuză să semneze formularul — adesea din frică de consecințe fiscale ale venitului nedeclarat din chirie — și chiriaşul se află în fața unei probleme: imposibilitate de a se înregistra și reticență de a strica relațiile cu proprietarul din cauza unicei locuințe disponibile. O analiză detaliată a documentelor pentru înregistrarea în Austria și ce să faceți dacă proprietarul evită semnătura este colectată într-un articol separat — Meldezettel și documente pentru înregistrarea în Austria.

Termenul contractului și încetarea chiriei

Legea austriacă face distincție între contractul cu termen determinat — befristeter Mietvertrag — și contractul cu termen nedeterminat — unbefristeter Mietvertrag. Dacă locuința se încadrează în legea complet sau parțial, contractul cu termen determinat se încheie pentru un termen de cel puțin trei ani; termenul mai scurt se prelungește automat prin lege la acest minim. Cu toate acestea, un astfel de contract prevede o reducere obligatorie a plății chiriei — Befristungsabschlag, de obicei în jur de 25 la sută comparativ cu contractul cu termen nedeterminat pentru aceeași locuință, deoarece chiriaşul primește mai puțină stabilitate.

În locuințele complet excluse din legea din lege, părțile sunt libere să negocieze orice termen al contractului, inclusiv mai mic de trei ani, fără reducere obligatorie.

Cum încetează chiria

Contractul cu termen nedeterminat care se încadrează în lege poate fi reziliat de proprietar în termen anticipat doar pe una din temeiurile exhaustiv definite de lege — Kündigungsgründe: neachitare sistematică a chiriei, folosire necorespunzătoare a locuinței, încălcare substanțială a drepturilor vecinilor sau neutilizare a apartamentului de chiriaş ca loc principal de reședință. O simplă notificare prin poștă pentru aceasta nu este suficientă — rezilierea contractului are loc exclusiv prin instanță, prin acțiune judiciară pentru încetarea chiriei.

Chiriaşul are dreptul să rezilieze contractul cu termen nedeterminat cu respectarea unui termen de notificare, de obicei până la sfârșitul calendarului trimestrul cu o notificare de trei luni, dacă nu s-a convenit altfel în contractul. În locuințele complet excluse din legea din lege, condițiile rezilierii sunt determinate predominant de textul contractului însuși, deși garanții minime ale dreptului civil general se păstrează.

Reparații: ce revine proprietarului, ce revine chiriaşului

Obligația de a menține clădirea în bună stare — Erhaltungspflicht — este pusă pe proprietar indiferent cât de complet se aplică legea la o locuință specifică: daune serioase care amenință siguranța sau locuibilitate — sistem de încălzire defect, scurgeri din acoperiş, stare de urgență a structurilor portante, cădere a ascensorului — rămân întotdeauna obligația proprietarului. Aceasta se aplică chiar și în clădiri complet excluse din legea din lege — contractul nu poate elimina complet răspunderea proprietarului pentru daune care fac locuința improprie pentru locuire.

Reparații minore, curente — înlocuire becuri, reparare cosmetică, eliminare daune minore cauzate de chiriaş — sunt puse pe chiriaş. Granița dintre „daună serioasă" și „reparație minoră" nu este întotdeauna evidentă, și tocmai în jurul acesteia apar cel mai frecvent dispute: cine plătește înlocuirea unui cazan care s-a stricat din uzură, sau reparația unei ferestre care curge din cauza unui defect de construcție.

• Despre defecte care afectează siguranța sau locuibilitate, informați proprietarul în scris și imediat — o cerere verbală este dificil de probat mai târziu.
• Dacă proprietarul ignoră o notificare despre defect grav, chiriaşul poate cere eliminare prin organul corespunzător, și în anumite condiții — compensa independent cheltuielile suportate.
• Daune din neglijență proprie a chiriaşului sunt plătite de chiriaş indiferent de regimul de aplicare a legii.

Înregistrarea în scris a fiecărui apel pentru reparații — dată, descriere problemă, modul de notificare — creează o bază de dovezi decisivă, dacă cazul ajunge la o dispută privind garanția sau calitatea menținerii locuinței.

Dispute: Schlichtungsstelle și Bezirksgericht

Când ajunge la conflict cu proprietarul — Betriebskosten inflat, refuz de returnare garanție, încercare de reziliare fără temei legal — ordinea de apel depinde de oraș. La Viena pentru locuințe care se încadrează în legea din lege, prima instanță este Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten — organ extrajudiciar de examinare a disputelor privind locuințele: apelul acolo este mai ieftin și mai rapid decât instanța, și pentru o serie de dispute tipice aceasta este un pas obligatoriu înainte de instanță. În alte teritoare dispute similare sunt examinate direct de Bezirksgericht — instanța de circumscripție la locul locuinței, în procedură simplificată.

Tocmai aici regimul de aplicare a legii, de care a început acest articol, se transformă în diferență practică: într-o clădire cu aplicare completă a legii chiriaşul are un instrument clar împotriva plații inflat — cerință să se aducă în conformitate cu Richtwert sau categoria locuinței; într-o clădire cu excepție completă astfel de limite nu există, și argumentația este construită pe textul contractului însuși. O greșeală în determinarea regimului la început înseamnă adesea că chiriaşul pregătește argumente nu pentru cazul corect.

Tocmai aici diferența între chiriaşul care încearcă să se descurce singur și chiriaşul a cărui caz este condus de un avocat devine mai evidentă. Încercare independentă de a contesta Betriebskosten sau reținere garanție adesea eșuează nu din lipsă de temei, ci din documente nu în forma necesară, termen omis pentru apelul la Schlichtungsstelle, sau regim de lege determinat incorect — și după refuz, a relua aceeași problemă este mult mai dificil.

Sprijinim chiriaşii la fiecare din acești pași: verificăm regimul de aplicare a legii la clădire specifică înainte de semnarea contractului, analizez decontarea anuală Betriebskosten pentru articole care nu ar trebui să fie incluse, pregătiți apel la Schlichtungsstelle sau plângere la Bezirksgericht cu dovezi corespunzător formulate, și reprezentăm interesele clientului în negocieri cu proprietarul înainte ca conflictul să devină o dispută formală. De asemenea, sprijinim situații în care chiria se intersectează cu statut migratoriu — lipsă semnătura pe Meldezettel, nevoia de a confirma adresa pentru prelungire permis de ședere — prezentare generală a serviciilor migrator ale firmei în Austria este colectată pe pagina sprijin migratoriu în Austria. Nu promitem că orice dispută se va rezolva în favoarea chiriaşului — răspundem de faptul că poziția clientului este pregătită corect și la timp. Cel mai simplu mod să începeți — consultație, în care vom analiza contractul specific, decontare sau scrisoare de la proprietar.

Întrebări puse cel mai frecvent

Cum aflu dacă locuința mea se încadrează în aplicarea completă a legii privind chiria?

Orientarea — anul construcției clădirii și numărul locuințelor închiriate în ea: clădiri cu mai mult de două unități, construite înainte de 1945, se încadrează de obicei în aplicarea completă a legii. Statutul exact al clădirii merită verificat înainte de semnarea contractului, deoarece tocmai acesta determină limita chiriei și ordinea rezilierii.

Poate proprietarul să mărească chiria în termenul contractului?

În locuințe cu aplicare completă sau parțială a legii, majorarea dincolo de indexarea convenită este posibilă doar pe temeiuri direct prevăzute în contract sau legea din lege, cel mai frecvent — prin legare la indicele prețurilor de consum. În locuințe complet excluse din legea din lege condițiile majorării sunt determinate aproape exclusiv de textul contractului.

Cât timp are proprietarul pentru a returna garanția?

Legea nu fixează un termen strict, dar practica este bazată pe termen rezonabil după eliberarea apartamentului și finalizare calcule — de obicei câteva săptămâni. Întârziere nejustificată fără fundamentare documentară a reținerii sumei — motiv pentru apelul la Schlichtungsstelle sau instanță.

Este necesară semnătura proprietarului pe Meldezettel, dacă chiria este neoficială?

Da, semnătura persoanei care oferă locuința este condiție obligatorie pentru înregistrarea adresei indiferent cât de formal sunt formalizate relațiile de chirie. Refuzul proprietarului de a semna formularul merită rezolvat înainte de semnarea contractului, nu după ocupare.

Ce fac dacă proprietarul cere comision de chirie direct de la mine?

Din 1 iulie 2023 se aplică regula conform căreia comisionul agentului este plătit de partea care l-a angajat: dacă proprietarul a angajat un agent pentru a plasa obiectul, cererea proprietarului de a plăti comisionul de chiriaş contrazice ordinea actuală. Excepție — când chiriaşul însuși s-a adresat unui agent cu sarcinată de a găsi o locuință specifică.

Chiria de locuință în Austria rareori rămâne o simplă formalitate din momentul în care o decontare contestată de cheltuieli comunale, refuz de returnare garanție sau încercare de evacuare anticipată se amestec. Cât de încrezut se simte chiriaşul în această situație depinde de cât de corect este determinat regimul de aplicare a legii la locuință înainte de semnarea contractului — și de sprijin, care nu va lăsa chiriaşul singur în fața formalităților unui sistem juridic străin.

Матеріал має інформаційний характер і не замінює юридичну консультацію.